Özet: Kira sözleşmesi feshi için 30 saniyelik rehber

• Belirli süreli konut/çatılı işyeri kiralarında kiracı, kira dönemi bitmeden en az 15 gün önce yazılı bildirim yaparsa sözleşme uzamaz (TBK 347).
• Belirsiz süreli kiralarda fesih, 6 aylık dönemlerin sonu için 3 ay önceden yazılı bildirimle yapılır (TBK 328–329).
• Ev sahibi, ihtiyaç, yeniden inşa/imar (TBK 350), yeni malik ihtiyacı (TBK 351), tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar (TBK 352) gibi sebeplerle tahliye isteyebilir.
• Önemli sebep varsa taraflardan biri olağanüstü fesih yapabilir (TBK 331). Bildirim yazılı olmalıdır (TBK 348).

Kira sözleşmesi feshi nedir?

Kira sözleşmesi feshi, taraflardan birinin kanunda öngörülen şartları yerine getirerek kira ilişkisini sona erdirmesidir. Fesih ile sürenin dolması farklı kavramlardır: Süre dolduğunda sözleşme kendiliğinden biter; fesihte ise tarafın yazılı bildirimi ve çoğu zaman süre şartları aranır.

Belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerde fesih farkları

Belirli süreli konut/çatılı işyeri kiraları (TBK 347)

Kiracı, sözleşme süresi dolmadan en az 15 gün önce yazılı bildirim yaparsa sözleşme uzamaz. Aksi halde sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar. Kiraya veren, sadece sürenin bitimine dayanarak fesih yapamaz; 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra (her uzama yılının bitimine en az 3 ay kala) sebep göstermeden fesih bildirebilir.

Belirsiz süreli kiralar (TBK 328–329)

Taraflar, kira başlangıç tarihine göre 6 aylık dönemlerin sonu için 3 ay önceden yazılı bildirimle fesih yapabilir. Bildirim süresine/dönemine uyulmazsa bildirim, bir sonraki fesih dönemi için hüküm doğurur.

Kiracı tarafından kira sözleşmesi feshi

1) Belirli süreli sözleşmede kiracının feshi (TBK 347)

• En az 15 gün önce yazılı bildirim (noter ihtarı önerilir).
• Bildirimin süresinde ev sahibine ulaşması şarttır; postaya verme tarihi değil, tebliğ tarihi esas alınır.

2) Belirsiz süreli sözleşmede kiracının feshi (TBK 328–329)

• 6 aylık dönem sonu için 3 ay önceden yazılı bildirim.
• Yerel adet farklıysa fesih dönemi ona göre belirlenir; yoksa 6 ay kabul edilir.

3) Erken çıkış ve tazminat riski

Kiracı, anahtar teslimine kadar olan döneme ait kira ve yan giderlerden sorumludur. Ancak kiralanan makul sürede yeni kiracıya verilirse, ev sahibinin zararı o tarihe kadar hesaplanır. Kiracı, yerine geçecek ödeme gücü yeterli bir kiracı bulup makul şartlarda önerirse sorumluluk sınırlanabilir.

Ev sahibi tarafından kira sözleşmesi feshi

Ev sahibinin fesih imkânı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması gereğiyle daha sınırlıdır. Başlıca yollar:

1) İhtiyaç, yeniden inşa/imar (TBK 350)

• Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri ihtiyacı.
• Kiralananın esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa nedeniyle kullanılamayacak olması.
• Usul ve süreler gözetilerek tahliye davası açılır.

2) Yeni malikin ihtiyacı (TBK 351)

• Taşınmazı sonradan edinen kişi, kendisi/eşi/alt-üstsoyu/bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyacı varsa tahliye isteyebilir.
• Satın alındığının 1 ay içinde kiracıya bildirilmesi ve 6 ay sonra dava açılması (süreler somut duruma göre değişir; bildirim/dava süresi kritik).

3) Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar (TBK 352)

• Tahliye taahhüdü: Kiracı, belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı taahhüt etmişse; bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye istenebilir.
• İki haklı ihtar: Aynı kira yılı içinde kiranın muaccel olduğu aylarda iki kez haklı ihtar çekilmişse, ilgili kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

4) 10 yıllık uzama sonunda sebep göstermeden fesih (TBK 347)

Belirli süreli sözleşmelerde 10 yıllık uzama dönemi tamamlandığında, ev sahibi her uzama yılının sonu için 3 ay önce yazılı bildirim yaparak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Önemli sebeple olağanüstü fesih (TBK 331)

Taraflardan biri için kira ilişkisinin sürmesi çekilmez hâle gelmişse (ör. ciddi güvenlik riski, oturulamaz hâl, ağır/kalıcı sağlık gerekçesi gibi), yasal bildirim süresine uyarak olağanüstü fesih yapılabilir. Hâkim, koşullara göre parasal sonuçları (tazminat vb.) denkleştirir.

Fesih bildirim şekli (TBK 348) ve ispat

• Yazılı şekil zorunlu: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılıdır. Noter ihtarı en güçlü delildir.
• Tebliğ zamanı: Çoğu durumda karşı tarafa ulaşma tarihi esas alınır; postaya verme tarihi yeterli görülmeyebilir.
• Delil düzeni: Noter ihtarı, taahhütlü/iadeli mektup, UETS (varsa), teslim tutanağı, ekran görüntüleri ve banka dekontları.

Adım adım: Kira sözleşmesi nasıl feshedilir?

1. Sözleşme türünü belirleyin: Belirli mi, belirsiz mi? Konut/çatılı işyeri mi?
2. Uygun hukuki yolu seçin: (Kiracı) 15 gün/3 ay önceden bildirim; (Ev sahibi) ihtiyaç/imar, yeni malik, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar vb.
3. Süreleri hesaplayın: Kira başlangıcı, fesih dönemi ve bildirim süresi; ör. belirsiz sözleşmede 6 aylık dönem sonu + 3 ay bildirim.
4. Noter ihtarı hazırlayın ve gönderin: Gerekçe, sözleşme bilgileri, tahliye/fesih tarihi, hesap numarası (varsa) açıkça yazılsın.
5. Delilleri toplayın ve saklayın: İhtar, tebligat, dekont, ekspertiz/rapor, fotoğraflar.
6. Gerekirse hukuki yol: Süreler içinde icra yoluyla tahliye (taahhüt) veya dava (ihtiyaç, iki haklı ihtar, yeni malik vb.).

Pratik tablo: Temel süreler

Noter ihtarı ve fesih dilekçesi örnekleri

1) Kiracıdan fesih bildirimi (belirli süre)

[Tarih]
[Noter adı]
Konu: Kira Sözleşmesinin Feshi Hk. (TBK 347)

Sayın [Kiraya Veren],
[Adres] adresindeki taşınmaz için [başlangıç–bitiş] süreli kira sözleşmesini,
TBK 347 uyarınca sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak 
uzatmıyorum. Tahliye tarihimiz: [gg.aa.yyyy].
Depozito iadesinin [IBAN] hesabıma yapılmasını rica ederim.

Saygılarımla,
[Ad Soyad] [T.C.] [İmza]

2) Kiraya verenden ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarı

[Tarih]
[Noter adı]
Konu: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarı (TBK 350)

Sayın [Kiracı],
[Adres] adresindeki kiralananı, kendim/eşim/altsoy/üstsoy/bakmakla yükümlü olduğum 
kişiler için konut/işyeri ihtiyacı nedeniyle TBK 350 uyarınca tahliyenizi talep
ediyorum. Sürelere riayetle dava açılacaktır.

Saygılarımla,
[Ad Soyad] [T.C.] [İmza]

3) Tahliye taahhüdüne dayalı icra başlatma süresi hatırlatması

Kiracıdan alınan yazılı ve tarihli tahliye taahhüdü varsa, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye istenmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi feshi için WhatsApp mesajı yeterli midir?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı bildirim şartı vardır; noter ihtarı en güvenlisidir. UETS veya iadeli taahhütlü mektup da tercih edilebilir.

Kiracı erken çıkarsa tüm kalan ayların kirasını öder mi?

Genel ilke, zararın tazminidir. Konut makul sürede yeniden kiraya verilebilirse sorumluluk o tarihe kadar doğar. Kiracı, ödeme gücü yeterli bir aday kiracı sunarsa sorumluluk azalabilir.

Ev sahibi istediği anda feshedebilir mi?

Hayır. Konut/çatılı işyeri kiralarında kiracı lehine koruma vardır. Ev sahibi, ihtiyaç, imar/yeniden inşa, yeni malik ihtiyacı, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi kanuni sebeplere dayanmalıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih nasıl işler?

Kira başlangıcına göre 6 aylık dönemlerin sonu için 3 ay önceden yazılı bildirim yapılır. Süre/dönem kaçırılırsa diğer dönem için hüküm doğurur.

Yeni malik evi satıp beni hemen çıkarabilir mi?

Satın alan kişi ihtiyaca dayalı tahliye isteyebilir; bildirim ve 6 aylık süreler dikkatle takip edilmelidir. Usul hatası davayı düşürebilir.

Tahliye taahhüdü verdim, vazgeçebilir miyim?

Taahhüt geçerli şekilde verilmişse (yazılı, tarihli, sözleşmeden sonra), taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra/dava ile tahliye istenebilir. Geçersizlik iddiası somut delile bağlıdır.

Kaynaklar ve hukuki uyarı

Bu rehber; TBK 331 (önemli sebeple fesih), TBK 347 (konut/çatılı işyeri – uzama/15 gün/10 yıl), TBK 350–351 (ihtiyaç, yeni malik), TBK 352 (tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar), TBK 328–329 (belirsiz süre ve fesih dönemleri) ve TBK 348 (yazılı şekil) hükümlerine dayanılarak hazırlanmıştır.

Bilgilendirme notu: Bu içerik genel bilgi amaçlıdır; somut olayınız için bir avukattan profesyonel destek almanız gerekir.

Yazar: [Ad Soyad] — Hukuk İçerik Editörü • Editör Notu: Makale düzenli olarak mevzuat değişikliklerine göre güncellenir.